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解開「謄本密碼」 算出屋主入手房價

發佈日期: 2013-05-10 瀏覽次數: 28871

好房News記者林美欣/台北報導

  知己知彼百戰百勝,如果能掌握屋主當初買房的入手價格,想出價或是殺價,心理也能有個底,房主成本價「你知、我知」,對於成交價的認知也比較容易趨近,成交機率就提高了。而除了自行上內政部實價登錄網站,以及參考房仲的成交行情勤作功課之外,另外,還能到地政事務所申請建物登記「第二類謄本」,推敲出答案。

  至於如何解讀謄本上的內容項目呢。建物謄本分為三大部分:標示部、所有權部、他項權利部。只要先掌握其中的幾個重點,就可以對建物有個大概的了解,以及推算出屋主當出購買價格。

1.建物標示部:

  大致上是對於建物基本資料的描述,例如主要用途是住家或是其他用途;主要建材是鋼筋混凝土或是其他建材、建物總樓層數等等,建物完成日期則可推算屋齡。

2.建物所有權部:

  「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手,而「原因發生日期」是屋主的買進時間,這可推算屋主持有的時間,如果持有時間很短即急欲出售,可探訪其原因;或是推敲是否剛好過了2年的奢侈稅閉鎖期要脫售,在屋主免繳奢侈稅的情況下,也許價錢更好談。

3.建物他項權利部:

抵押權設定金額通常是貸款金額的1.2倍,因此,以「擔保債權總金額」/1.2等於貸款金額,若推測貸款8成的話,房屋總價=貸款金額/0.8

舉例:假設「擔保債權總金額」為1000萬,則推算房屋總價為

1000萬/1.2=833.3萬(貸款金額)

833.3萬/0.8=1041萬(房屋總價)
 
  登記謄本分為「第一類謄本」以及「第二類謄本」,第一類謄本只有屋主本身才能申請,「第二類謄本」則是任何人都可以向地政機關閱覽或申請,內容大致與第一類謄本相同,但會將房屋所有人的個人資料隱匿。可向當地地政事務所或透過網路申請到全國的登記謄本。

 

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