買屋購屋

首次換屋需求多 這樣做越換越好

發佈日期: 2018-08-27 瀏覽次數: 2403
【自由時報 / 文 / 記者馮牧群】

  房市反轉後,購買主力從投資客漸漸移轉到首購族、首換族,相較於首次購屋,首次換屋的原因不盡相同,有諸多考驗,買方無非希望越換越好。專家提醒,各類型的首換族首先面臨2種狀況:先買後賣、先賣後買,不論怎樣選擇,都得先做好資金分配,才能從容換屋。

  買房後會經歷滿巢期、空巢期,首換族在第一次購屋一段時間後,陸續面臨子女出生、與父母同住的滿巢期,出現空間不足或學區設籍問題,全國不動產企研室主任張勻指出,首換族除了考慮地段、社區品質、生活環境,更重要的是思考資金調度,雖說首換族多是雙薪家庭,有一定的經濟水準,但也是家有老小開銷正多的時期。

先買先賣結果不同 先評估資金還款能力

  張勻分析,若打算「先買後賣」,必須先籌備一筆自備款,而銀行端會評估個人財力與貸款月付金額負擔能力,央行雖已取消第2屋選擇性信用管制,但假使名下有2間房,實務上,銀行會評估借款人償還能力,且利率會相對高,建議如果配偶或已成年子女名下沒房,第2屋可用配偶或子女名義購買並貸款,相對地,可能須同時繳納2筆房貸。

  若選擇「先賣後買」,目前仍在房價修正階段,先出售舊房,可讓價金落袋為安,並在房價下修之際買到高C/P值好屋,但若新、舊房買賣時間沒銜接上,雖有機會跟新屋主商量售後回租,但一般屋主多半意願不高,建議如有換屋打算,及早看屋或先租後買,避免資金調度吃緊,影響生活品質。

  大家房屋企研室主任郎美囡指出,若買新房的頭期款準備充裕,較沒有先買的經濟壓力,但若得先賣才有足夠資金,則面臨賣房無處可住的問題,通常建議先賣後買者,可在售屋時附帶條件,表明想跟買方先承租幾個月,緩解找房期間還要另找租屋的問題。

空間需求、學區設籍 換屋族群增多

  郎美囡提到,首次換屋通常有幾種情況,例如家庭成員需要空間增加,有小孩、或接父母同住照顧,因此需要增加房間數,另一種是退休族,重視生活進出的便利性,這類換屋族的子女多已自立門戶,空間反而不用太大,也有少數因工作地點轉換而換屋。

  以退休族來說,年紀越大越不便於爬樓梯,所以電梯大樓、華廈,或公寓1樓較符合需求,《住展雜誌》企研室經理何世昌表示,近年人口老化,出現不少年長換屋族,老夫妻賣掉大房子,或把大房子留給子女住,夫妻倆換間小房子住,省掉打掃的麻煩,成為地上權住宅最想掌握的客群之一。有些人首次購屋因預算有限,當初屈就買下較差、較便宜的房子,等到口袋有錢後,希望換到好一點的品質,這時品牌建商的建案最受青睞,或是因房子老舊不堪,想換屋齡新一點的房子,這類「爛換好」的潛在需求也不少。

  此外,若家中有學齡兒童,父母多以學區為考量,就算不是台北市精華地段,也會想找有口碑的雙語教學或特色國小,例如新北市三重區集美國小、林口區麗林國小,還能兼顧購屋預算。

累積看屋經驗值  理想好屋更清晰

  確認資金分配後,郎美囡建議,以所需坪數、價格來篩選區域,透過這2個條件交集,大致就能找到符合地點,許多家庭因預算考量換至蛋白區或重劃區,有些區域雖生活機能尚未完備,但正因如此,有機會以相同預算找到空間夠大的新房,且大眾交通運輸網絡日益便捷,在通勤時間還可接受範圍內,許多大台北地區的上班族願意往三峽、林口、淡水甚至桃園換屋。

  專家提醒,換屋族務必多看、多打聽屋況、社區物管運作狀況,持續累積看屋經驗值,會更容易找到貼近需求的好屋。東森建設總經理賴建程分析,近年房價緩跌、建商讓利,讓不少換屋族有機會買到更大空間,建商推出中小坪數、低總價類型建案,新北市熱門區域集中於三重、新莊、中和、新店、林口的重劃區,以總價1000~1200萬或1200~1500萬的2~3房產品最搶手。